Малко въпроси свързани с кадастралните карти

[g_ishkitiev]

Малко да обменим практика при службите в кадастъра. Може ли да споделите как се процедира в следната ситуация-
Човек си купува общинско място по кадастрална карта, след време обаче иска да си купи и останалата част от двора която е по регулационен план. В конкретния случай това в част от двора която е към пътя и също е общинска собственост.
Как се процедира в такава ситуация ? За момента ме карат да отделя в кадастъра парчето, което е по регулационен план /примерно някое ъгълче 10-15 квадрата/ в отделен имот с идентификатор, собственост на общината и после общината да продаде новия имот, а собственика като си купи въпросното парче трябва да прави отново процедура в кадастъра, за да си обедини двата имота.
Лично на мен ми струва прекалено сложно и скъпо за такава на пръв поглед проста работа ?
Не може ли да се приложени регулационния план, общината и частното лице да станат съсобственици с идеални части, след което общината да си продаде идеалните части. Което според мен може да стане и с предварителен договор и една скица-проект.

И другото което ми е интересно. Прави се нанасяне на нова жилищна сграда за удостоверение по чл.54а - двуетажна, еднофамилна. Първия етаж е 60кв.м., втория с терасите е 80кв.м. В кадастъра ми казаха че трябва да се нанесе първия етаж като мезонет, заедно с втория защото били с различна квадратура. Сградата и двора са на един собственик. Първия и втори етаж са с едно предназначение.

[HaCko]

За сградата - според мен трябва да си нанесеш контура само на първия етаж, както е по наредба.
Контура на втория реално ти трябва само при СОС. Това за мезонета за първи път го чувам, звучи ми като гениално решение на агентите...
За имота - Аз имам един друг казус:
Заснехме имот, който не е отразен в КК, въпреки че има документ за собственост, преди изработването на КК.
Документа е за УПИ по одобрена регулация, но при изработване на КК не са я взели в предвид и съответно имотите са нанесени по заснемане.
Нашият имот по заснемане също се различава с регулацията, а и е заграден с двуметрови зидове.
Реално би следвало да се нанесе имота както е по документи, но с така не отразената регулация в КК, ще последват и доста проблеми.
Направих имота по заснемане, агентите ми го върнаха- искали го по документ както е....
Е хубаво по документ, ама другите имоти защо не са ги нанесли по регулация, като са приемали КК. Сега излиза, че човека засяга зем.земи, частни имоти....а и оградите са масивни. И да го направим по регулация, надали ще тръгне да си ги мести. Най-много да си има още проблеми след време. Питам - къде е логиката?

[PGP]

... звучи ми като гениално решение на агентите...
....
Направих имота по заснемане, агентите ми го върнаха- искали го по документ както е....
Е хубаво по документ, ама другите имоти защо не са ги нанесли по регулация, като са приемали КК. Сега излиза, че човека засяга зем.земи, частни имоти....а и оградите са масивни. И да го направим по регулация, надали ще тръгне да си ги мести. Най-много да си има още проблеми след време. Питам - къде е логиката?

както казва един колега - администрацията обича да си присвоява права и да отсъжда!
За антените такива проблеми и загуба на клиент, дори с коти тримерно направено, онова си рупа трева и ти казва точката на антената е върху гаража, не чете че е с 10 метра по високо на трети етаж.

А това за имотните граници и тука една боза като не могат да различат имотна граница и регулационна линия.

Така че ако искаш да вземеш пари и да се изхранваш – правиш го така че да мине пред администрацията, нищо че не е вярно и боклук.
Ако искаш да направиш нещо вярно и точно, както трябва тогава администрацията трябва да се изгони, както казва доц. К.Костадинов „закон, който няма отговорности и наказателни норми не е закон!“

[g_ishkitiev]

Това с регулационни и кадастрални граници поражда доста проблеми, а явно и агенция по кадастъра нямат еднаква практика как да действат. В гр.Стралджа, масово са продавани имоти по регулация без изобщо да е имало понятие "площ по кадастрална карта". Особенно общинските имоти. Обаче 2008 минават от кадастъра, заснемат границите и сега така става че има и сгради строени в "чужди" имоти. И много често това са сгради на цигани, които са си купили общински места, за да си узаконят сградите. Аз вече такива директно ги връщам и не ми е ясно изобщо как се оправят. Иначе почват да се правят едни измервания, събиране на документи, разправии в кадастъра кой имот на кой бил, пък кой е съгласен с промените в кадастралната карта, кой не е . При последния ми такъв случай ми заплатиха със 100лв. една торба прах за пране ПЕРСИЛ и един турски омекотител. Това при ходене да трасирам, пък после да заснема имотни граници да гледам колко е актуален кадастъра, среща с главния архитект, стигна се и до полицейското управление, понеже циганите излизат с брадви като видят някой да мери около "собственоста" им.

[5ko]

Съжалявам, обаче в кадастралната карта се отразяват границите на правото на собственост, а не заснети изградени огради, които някой някога си искал и съответно изградил там. Също така регулационните линии по приложен дворищнорегулационен план се отразяват в кадастралната
карта като имотни граници на поземления имот. Мога да цитирам и част от тълкувателно решение, което както знаем по закон има задължителен характер: "...С исковете за собственост се защитава правото на собственост или други вещни права върху определени вещи. Предмет на вещни права могат да бъдат само самостоятелни вещи, тоест само вещи, които са разграничени от другите вещи. Когато вещта е поземлен недвижим имот /част от земната повърхност/, границите между отделните имоти са изкуствени, прокарани от човека съобразно правото на собственост. Съгласно пар. 5, т. 2 от ДР на ЗУТ и чл. 24, ал. 2 ЗКИР, поземлен имот е част от територията /земната повърхност/, включително и тази, която трайно е покрита с вода, определена с граници съобразно правото на собственост. За да бъде разграничен един такъв поземлен имот от друг имот, не е нужно границите му да бъдат нанесени материално, чрез поставяне на ограда или други гранични знаци или чрез нанасяне в кадастрален или регулационен план или в кадастралната карта. Достатъчно е един юридически акт да ги посочва така, че те да могат да бъдат определени. Следователно, липсата на техническо отразяване на границите на един реституиран имот в действащите подробни устройствени планове и/или в кадастралната карта, не прави имота негоден обект на правото на собственост, респективно негоден предмет на иск за защита на вещни права, когато границите на имота могат да бъдат определени въз основа на посоченото в акта за собственост..." В тази връзка относно казуса на Наско СГКК са прави.
Колкото до казуса на колегата Ишкитиев също ще цитирам част от същото тълкувателно решение: "...Залегналият в реституционните закони принцип, че обект на собственост и съответно на защита на собствеността може да бъде и реална част от поземлен имот, е прокаран и в други закони - например в чл. 200 ЗУТ, според който реално определени части от поземлени имоти в границите на населените места и селищните образувания могат да се придобиват чрез правни сделки или по давност, ако са спазени изискванията за минималните размери по чл. 19 ЗУТ или ако се касае за присъединяване на такава реална част към съседен имот при условията на чл. 17, а оставащата част отговоря на изискванията на чл. 19 или също се присъединява към съседен имот...".

[HaCko]

Тук идва и логичния въпрос - кога един регулационен план се счита за приложен?
Също така - защо КК не е направена по регулационния план?

[Chervenkov]

Проблеми с кадастралните карти, колкото искате.
За мен е приложен и когато документа за собственост е по регулация (УПИ). Ти като купувач (наследник или друго) ти при нотариалната сделка се съгласяваш че съответния имот е с еди кои си граници (както са описани в акта и по скица). Друг е въпроса дали е верен нотариалния акт и скицата, защото май често се случва и нотариуси и администрация да бъркат и стават после каши.

Относно първия въпрос на g_ishkitiev, мисля че го правят с цел избягване на съсобственост.
Отностно втория въпрос редно е да се изработи, така както ти го е обяснил НАСКО.

И аз да се включа със съвсем пресен казус, но става въпрос за трасиране.
Има в района приета кадастрална карта от 2008 година, като съответния район е селищно образувание с интегрирано ПНИ.
Ако си взема данни от кадастъра в коорд.система 2005 година и трасирам от що годе близки 2 точки (на 100-150м., 2-3 латови разстояние), които също са взети кадастъра ще трасирам на едно място имота, НО ако ползвам ГПС и си трасирам директно в 2005 коорд.система ще се получи изместване спрямо първата трасировка с 70см. При проверка на по-далечни работни точки с ГПС-а дава различно отклонение на всяка - т.е. предполагам самото РГО нещо не е наред. И проблема е сериозен понеже се навлиза в чужд имот с трасирането и то с 1.7м. при трасиране от близкото РГО и 1м. ако е с ГПС директно в 2005.
Та кое е вярното???

[bobets]

Според мен трасиране с директно с трансформация за коор.с-ма 2005 може да се използва само за карти, който са създадени в тази система, а не трансформирани към нея или като са правени в 70та си трасираш в 70та, а на протокола /поне аз така правя/ изписвам координатите и 70та и 2005та /трансформирани от 70та/. По този начин нямам ядове иначе забелязах че около 15см има отклонение при мен, но много зависи в кой район действаш с 2005та.

[djaba]

.

[Chervenkov]

Да по принцип е до 20 максимум 25 см., но явно в този случай самото РГО не е наред и въпреки това е действащо и от него се правят геодезически замервания.
По скоро питането ми е вие как бихте процедирали в подобен случай?

п.п. Днес имаше събрание на колеги от КИИП и КИГ и реших да се консултирам с тях. Но като започнах да обяснявам не можаха да разберат, че става дума за грешка от 20-50-60 см. в РГО, а не за точността на границите.

[5ko]

Когато се извърши прехвърлителна сделка не можеш да придобиеш нещо, което не е било на праводателя, колкото и да се съгласяваш, каквато и да е скицата и каквото и да е писал нотариуса. Съвсем скоро имах случай при който пък имаше записано в документа за собственост че се придобива УПИ, пък после в съда се оказа че има неуредени сметки по регулация.

[g_ishkitiev]

Когато се извърши прехвърлителна сделка не можеш да придобиеш нещо, което не е било на праводателя, колкото и да се съгласяваш, каквато и да е скицата и каквото и да е писал нотариуса. Съвсем скоро имах случай при който пък имаше записано в документа за собственост че се придобива УПИ, пък после в съда се оказа че има неуредени сметки по регулация.

Ами ако си е плащал данъка на УПИ-то и го е владял над 5год. без да са уредени регулационните сметки ? На скоро едни хора идваха при мен - ще си купуват двор, който на предния собственик е продаден по УПИ, а скицата която са им издали и ще използват за сделката е по кадастър. И примерно по УПИ има 800кв.м., а по кадастър 1200кв.м. После се оказа че за същия квартал не е прилагана регулацията, а общината им е продавала имотите по регулация. Последно щяха да ходят със собственика на имота да си направи констативен нотариален акт, че повече от 10год. е владял имота и с 3ма свидетели да го придобие по давност. След което да го продаде на купувачите. В такава ситуация който купи имота би трябвало да притежава 1200кв.м. и дори да се появи някой да си търси квадратите по регулация вече не могат да се възстановят.